商业+体育！解码全球八大体育综合体的沉浸式营造策略近年来，随着体育产业的迅速发展和商业形态的不断创新，体育综合体这一实体类型已悄然成为热门。体育综合体是城市综合体的延伸，在体育、娱乐、餐饮与零售等各业态间建立起相互依存、相互助益的能动关系。国家出台多项政策大力扶持体育产业发展，体育综合体作为体育产业发展的重要依托载体之一，不仅能满足家庭式消费需求，也以消费带动体育产业的快速发展。本文，飙马商业地产将为大家分析国际八大沉浸式体育综合体案例，厘清体育综合体概念，并解码体育综合体沉浸式营造的方法。
早在2014年的《46号文件》中，就提到了以体育设施为载体，推动体育与住宅、休闲、商业综合开发的城市体育服务综合体概念。此后，相关政策的陆续出台，都在鼓励和引导各地进行体育综合体项目开发的探索。
与此同时，商业地产的不断升级和竞争，也面临着综合体、商圈如何引入新业态，以此丰富内容、提升线下人流、场景活力的挑战。或者说，对于地产开发商而言，抛出新型业态的综合体概念，在竞价拿地阶段有着一定的优势。
「依托大型商业项目，以体育为引领，将餐饮、娱乐、购物等产业进行深度整合、融为一体，按照综合体的思路，满足大众综合性需要的线下消费场景，包括项目综合性、家庭消费模式综合性、服务综合性。」
可见，体育综合体这个定义中最关键的要素不是体育本身，而是与综合业态的结合。所以体育元素、内容、主题，只是打造体育综合体的必备条件之一。体育综合体有效的规划和运营，基于的是合理的业态分布，各生态的互相导流以及承载一个综合体运营的外部环境（辐射人口数、经济水平、交通便利性、公共配套、文化特性等）。
曾任2000年悉尼奥运会和2012年伦敦奥运会主场馆设计工作的罗德·希尔德（Rod Sheard）先生，早在2005年就提出了体育场馆的五代进化论：体育场馆由最初满足基本赛事、观赛需求，逐步被赋予社交、休闲、商业化、电视转播主体等功能，逐步进化至目前的第五代模式，暨成为城市、社区发展的重要工具。
第五代体育场馆并不是一个单纯、独立的体育建筑，而是需要与当地的城市规划、社区居民、交通枢纽有机结合，作为整体规划的一部分引入零售、教育、医疗等多种业态，以此吸引更多当地居民前来消费和使用。
第五代体育场馆更多地融入城市和社区的日常生活中，与沉浸式业态融合，呈现出了场景化、交互化、体验化的文化属性，不仅满足于运动需求更满足了消费者的精神需求。
线育场景与社会的结合，在体育产业、事业发达的欧美国家，其载体是第五代体育场馆。但基于中国的实际情况，该场景的实体呈现便是体育综合体。而这样的项目，普遍需具备以下几个维度的功能：
包括但不局限于体育运动参与、体育教育培训、群众体育赛事承办、体育用品装备购买、体育娱乐观赛等。
包括但不局限于公益活动举办、公共活动空间打造、商业办公空间打造、引入医疗资源、升级公共交通资源、提升辐射地区精神文明建设、提高辐射地区居民生活幸福感和健康指数等。
目前主流的体育综合体可细分为两类——地标性体育综合体和社区型体育综合体。因为区位、辐射人群、消费力等因素的影响，这两类综合体的功能有明显的不同。地标性综合体需要具备举办专业赛事、文化活动、商业演出，对综合体内交通流线、人群快速聚散有较高的要求。
而社区型综合体的体育功能重心是健身运动、基层赛事参与、青少年体育培训，其规模、商业配套引进和业态布局，都与地标性综合体有着不小的区别。
众所周知，卡塔尔世界杯的花费惊人。人口仅280万的卡塔尔为这次世界杯投入了约2290亿美元，包括新建体育场、机场、酒店、购物中心、地铁、公路以及——将沙漠中的村庄卢赛尔（Lusail）升级为一座现代化城市。
卢赛尔城位于卡塔尔首都多哈北部，是卡塔尔人的“雄安新区”，是卡塔尔人的“体育之城”、“未来之城”半岛官网。该城主打名片就是体育，期望用体育来带动城市的品牌与发展。
近年来，卢赛尔新城举办了许多重量级的体育赛事，比如2015年世界男子手球锦标赛和2021年首届卡塔尔F1大奖赛……当然，还包括卡塔尔2022年世界杯：
这里有能容纳9.2万人的卢赛尔体育场，其外形就像一个硕大的“金钵”，是当今世界上最大的膜结构建筑，也是当今世界上最现代化的球场之一，承担开幕式、决赛、闭幕式等重要活动，世界杯过它将成为卡塔尔的国际化地标性建筑。
卢赛尔这座城市规划了19个区，有约20万居民，除了住宅区之外，最多的就是“高尔夫区”、“体育场区”、“娱乐区”、“娱乐岛”之类的休闲区。
淡滨尼天地总建筑面积达12万㎡，整体建筑布局呈回字型，与公共绿地结合并形成更有活力的城市街景，是新一代社区中心开发模式的典范。
秉承以人为本的设计理念，将公共服务中心、运动场、图书馆、家庭医疗中心、运动科技中心、游泳馆、乐龄活动中心、小贩中心、民众俱乐部和零售商店等各功能区散布其中。
Sport Society 位于迪拜发展最为成熟的 Mirdif 住宅区，是全球最大的体育综合体，辐射范围覆盖超过100万居民。
体育业态方面有健身、竞技、攀岩等，零售业态方面的运动品牌以及餐饮商户，和大健康业态方面的诊所和医疗中心。
一楼是一个巨大的竞技场，灵活性极强，整层空间可以作为超过40种运动的竞技场，包括足球、篮球、保龄球、棒球、高尔夫等。
除此之外，一层竞技场还有常年维持在 -5°C的冰场为职业冰球等国家队提供训练、竞技空间。并设有高科技健身中心、蹦床公园、台球馆、攀岩中心等设施，为消费者提供多元的健身运动选择。
Sport Society 3层是一个奥特莱斯，容纳着众多运动品牌；同时，餐饮商户也全部集中在3层，其中还包括 Sport Society 的自营咖啡厅。
大健康业态方面，Sport Society 有一个诊所和一个医疗中心，主要提供运动康复，以及因运动造成的身体损伤等疾病治疗。
活动屋顶在需要时也可“变身”为一个运动场;室外 LED 屏幕主要用作赛事转播，室内屏幕除了可服务于赛事之外，亦可用作艺术装置。
Life Time Center 是典型集健康生活方式与商业为一体的空间，由购物中心 Atrium Mall于2017年改造后成为波士顿当地健康医疗的重要场所。
总面积约2.8万方，在健康、营养、形象管理、理疗等方面为消费者提供服务。它由两个主力店组成：医疗中心 Chestnut Hill Medical 和康养中心 LT Proactive Care。
除此之外，Life Time Center 还有7个健身工作室、400余件专业器材，提供健身和运动课程；自营的 Lifecafe 提供健康餐以及 LifeSpa 作为 Spa 馆提供相关服务。
其他服务业态多与形象管理有关，瑜伽课程、美发沙龙、服务等都能从 Life Time Center 获得。
ALEJA 购物中心屋顶体育场面积6200方，包含排球场、篮球场和足球场各一个，除此之外还有两个健身区、一个跑道、一个自行车道和一个带有休息区和儿童游乐区的小公园。
为了给运动场创造良好的可达性，以及鼓励更多人参与到运动健身中来，ALEJA在 每个餐饮商户内均设置了体育场入口。
与ALEJA类似的还有日本大阪Qs Mall，虽然 Qs Mall并不是严格意义上的社区购物中心，但其运动空间同样极好地承担了社区服务功能 。
Qs Mall的屋顶跑道有3圈，长300m，宽约4.5m，2条跑步专用，1条步行专用，并免费对外开放。
除此之外，Qs Mall屋顶还拥有两个五人制足球场、室内还有攀岩主力店、健身房、儿童专属运动空间等。
森之宫Q’s mall运动主题购物中心，零售业态占比52%，以运动用品零售为主；配套设置19%餐饮业态，以营养科学搭配餐饮为主；以及医院、培训等相关生活配套设施。
American Dream总体位于纽约大都会核心地带。项目占地约27.87万平方米，集零售、餐饮、娱乐、旅游于一体。
这里拥有北美最大的全室内梦工厂水上公园、游乐园、12层高的室内滑雪滑冰乐园、87米高的摩天轮、6500平方米的水族馆、国家冰球联盟场馆大小的冰球场、4.27万平方米的奢侈潮流区域及15间全套服务餐厅等。
其中，国家冰球联盟标准场馆大小的滑冰场，全年开放，包含娱乐性项目、曲棍球项目、游览性演出与展览、专业滑冰课程、团建项目、生日派对等服务。
2万平方英尺的大健康中心，提供一流的锻炼、健身、营养、美容、spa品牌与设施场所。项目50英里辐射范围内居住2000万人口，家庭平均收入97000美元，预计项目年客流4000万人次。
L.A.LIVE是洛杉矶市中心打造的一座体育娱乐中心，集办公、酒店、餐饮、购物和娱乐为一体的沉浸式综合娱乐性区域，建设总投资约25亿美元。
整体区域共有6个街区，聚集了斯台普斯中心、格莱美展览馆。此外还有19家餐厅、超过1000间酒店房间和224套奢华公寓。
在举办多种体育项目之外，斯台普斯还举办演唱会、颁奖晚会等文艺演出及集会，格莱美音乐颁奖典礼多次在斯台普斯中心举行。
当下，国内的体育服务综合体也逐渐多了起来。结合国外案例及国内现实状况，值得体育综合体的开发运营者借鉴：
在用地紧张的城市找到增量空间做体育综合体难度较大，因此，我们可以利用旧厂房改造，或者像波士顿的 Life Time Center 那样利用闲置的商业空间。
国内的体育综合体目前涉及的业态相对分散、单一，更常见的是在体育综合体内举办各类游乐活动。而健康医疗业态作为附属的必要服务，也已成为国外体育综合体不可缺少的一部分。打造健康生活生态圈，形成沉浸式业态的聚合效应，可以成为国内体育综合体的下一个发展方向。